Alquileres en CABA: suben menos que la inflación, pero el acceso a la vivienda sigue siendo un privilegio
El mercado inmobiliario porteño ofrece datos que, a primera vista, parecen alivios. Sin embargo, detrás de los números hay una realidad que el Gobierno de la Ciudad no puede ignorar: acceder a una vivienda digna en Buenos Aires sigue siendo un desafío estructural para la mayoría de sus habitantes.
Según el último informe de Zonaprop, los alquileres en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires subieron apenas un 1,7% en mayo, acumulando un incremento del 14,1% en lo que va de 2026. El dato es llamativo porque se ubica por debajo de la inflación esperada para el mismo período, y el aumento interanual del 32,5% representa la menor suba en esa medición desde diciembre de 2019. En términos técnicos, el mercado se está desacelerando. En términos políticos y sociales, la pregunta que surge es otra: ¿para quién es una buena noticia?
Los valores concretos responden con crudeza. Un monoambiente en CABA cuesta en promedio $747.102 por mes. Un dos ambientes, $848.509. Y un tres ambientes trepa hasta $1.140.599 mensuales. En un contexto donde el salario promedio registrado ronda los $900.000, la ecuación habitacional para una familia porteña es, en el mejor de los casos, ajustada. En el peor, directamente excluyente.
La moderación de los precios tiene una explicación de mercado concreta: la oferta de departamentos creció un 7,3% durante mayo y actualmente triplica los niveles mínimos históricos registrados en febrero de 2023. Leandro Molina, country manager de Zonaprop, lo resume con claridad: la mayor cantidad de opciones disponibles funcionó como un mecanismo de equilibrio que moderó la dinámica de precios. Dicho de otro modo, hay más departamentos publicados porque la desregulación del mercado locativo impulsada por la derogación de la Ley de Alquileres incentivó a los propietarios a volver a ofrecer sus unidades.
La geografía de la desigualdad también habla por sí sola. Puerto Madero lidera el ranking de los barrios más caros con alquileres promedio de $1.285.939 mensuales, seguido por Palermo ($943.809) y Núñez ($915.766). En el otro extremo, Lugano es el barrio más accesible con $651.902, seguido de Nueva Pompeya y Versalles. La brecha entre los extremos supera el 97%, una fotografía exacta de la fragmentación territorial que caracteriza a la ciudad gestionada por el PRO desde hace casi dos décadas.
En el mercado de compraventa, el metro cuadrado promedio se ubica en USD 2.462, con una suba acumulada del 0,5% en 2026 y un incremento interanual del 12%, el menor en dos años. Un monoambiente vale en promedio USD 108.337, un dos ambientes USD 130.391 y un tres ambientes llega a USD 179.389. Las cifras hacen aún más relevante el dato del Colegio de Escribanos porteño: en abril se realizaron 5.472 escrituras, igualando el nivel de un año atrás, aunque con una caída del 2,1% respecto de marzo. Más significativo aún es que las hipotecas bancarias representaron solo el 11% del total de escrituras, once puntos menos que en abril de 2025. El crédito hipotecario, pese al relanzamiento de las líneas UVA, todavía no llega a los sectores medios con la fuerza necesaria.
En ese contexto, la Universidad Nacional de General San Martín (UNSAM) lanzó una herramienta concreta: una calculadora online gratuita denominada ¿Comprar o alquilar? que permite a las familias evaluar escenarios económicos complejos más allá de la intuición, contemplando plusvalía, inflación, evolución salarial y costo de oportunidad. Una simulación con parámetros promedio reveló que adquirir un departamento de USD 100.000 puede representar un ahorro de casi USD 47.000 en veinte años frente a seguir alquilando. El problema, como siempre, es el acceso al crédito: los requisitos siguen siendo altos y las tasas, elevadas.
El escenario, entonces, es el de un mercado que se normaliza en su superficie pero que sigue siendo profundamente inequitativo en su estructura. La baja de los alquileres respecto a la inflación es un dato positivo, pero no alcanza para hablar de una política habitacional exitosa mientras cientos de miles de porteños destinan más de la mitad de su ingreso a pagar un alquiler.
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